粘度：潤滑油的粘度是油料特性中一個重要參數，使用不同制冷劑要相應選擇不同的冷凍機油。此外。潤滑油的粘度還與冷凍機的溫度有關，溫度升高，油的粘度就降低。冷凍設備中潤滑油的粘度過大會使機械摩擦功率、摩擦熱量和起動力矩增大，若粘度過小，則會使運動件之間不能形成所需的 油膜，達不到應有的潤滑和冷卻效果。
濁點：潤滑油的濁點是指當溫度降低到某一數值時，潤滑油中開始析出石蠟，使潤滑油變得混濁時的溫度。冷凍設備所用潤滑油的濁點應低于制冷劑的蒸發溫度，否則當潤滑油析出石蠟時，會積存在節流閥處，使節流閥堵塞，或者可能積存于蒸發器的傳熱表面，影響傳熱性能。
凝固點：潤滑油在實驗條件下冷卻到停止流動的溫度稱為凝固點。在制冷系統中，熱交換設備和管道，通常在低溫下工作，而管壁上或多或少都有油膜層出現，如何油的凝固點過高就會影響制冷劑的流動，增加流動阻力，影響傳熱效果。一般來說，用于冷凍設備，其凝固點應越低越好，比如R-22的壓縮機，冷凍油應在-55℃以下。如果用于低溫裝置，其凝固點則應更低。
閃點：這是指潤滑油加熱到它的蒸汽與火焰接觸時發生閃火的zui低溫度。冷凍設備所用的潤滑油，閃點必須比排氣溫度高15-30℃以上，以免引起潤滑油的燃燒和結焦。通常R-12和R-22的潤滑油，閃點要求在160℃以上。
化學穩定性和抗氧性：純粹潤滑油化學成分穩定，不氧化，不會腐蝕金屬。但是，當潤滑油內含有制冷劑或水分時便會產生腐蝕作用，潤滑油氧化后會生成酸性物，腐蝕剛。當潤滑油在高溫時，會出現焦炭，若這種物質附在閥片上，將會影響閥的正常工作，同時會造成過濾器和節流閥堵塞。因此必須選用具有化學穩定性和抗氧化性都較好的冷凍機潤滑油。
水分和機械雜質：如果潤滑油含有水分，會加劇油的化學變化，使油變質，引起對金屬的腐蝕作用，同時還會在節流閥或膨脹閥處造成“冰堵"。而潤滑油中含有機械雜質，會加劇運動件摩擦表面的磨損，很快堵塞過濾器和節流閥或膨脹閥，所以冷凍機潤滑油不應含有機械雜質。
絕緣性能：在半封閉和全封閉的冷凍機中，冷凍潤滑油和制冷劑都直接和電動機的繞組及接線柱接觸，因而要求潤滑油具有良好的絕緣性質和較高的擊穿電壓。純粹的潤滑油絕緣性能較好，但含有水分、雜質和灰塵時，其絕緣性能就會下降，一般冷凍機潤滑油要求擊穿電壓在2.5KV以上。 由于各類制冷劑的特性有所不同，制冷系統的工作溫度相差較大，對冷凍機潤滑油一般可以這樣選擇：低速、低溫工況下的冷凍設備可選用粘度小、凝固點低的潤滑油；而高速或空調工況下的冷凍設備應選用粘度大、凝固點高的潤滑油。
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